Comprar vs arrendar não é uma comparação de prestação contra renda. É uma comparação de custos líquidos totais, incluindo o que o teu capital faz (ou deixa de fazer) em cada cenário.
O custo de comprar não é apenas a soma das prestações. É a soma de todos os desembolsos menos o valor que o imóvel vale no final:
A valorização do imóvel é subtraída porque representa riqueza que acumulas — a casa vale mais no final do que quando compraste. O custo de oportunidade é adicionado porque a entrada podia estar investida a render.
Os custos de transacção (IMT, IS, escritura, registo) são calculados automaticamente pelas tabelas de 2026 para habitação própria permanente no Continente — o mesmo motor da Calculadora do Custo Total.
O custo de arrendar também não é apenas a soma das rendas. É a soma das rendas menos a carteira que acumulas ao investir a entrada (e a diferença mensal se a prestação for mais cara):
A carteira final inclui a entrada investida à taxa de custo de oportunidade, mais os aportes mensais da diferença entre prestação e renda (quando a prestação é mais cara). Usa a fórmula de valor futuro com aportes regulares.
As rendas são actualizadas anualmente pela taxa de inflação das rendas inserida — por defeito 3%, alinhada com a média histórica portuguesa.
Quando compras com entrada de 50.000€, esse dinheiro fica "preso" no imóvel. No cenário de arrendar, esse capital pode estar investido a crescer.
Com uma taxa de 5%/ano e 10 anos: 50.000€ tornam-se 81.444€. Esta diferença de 31.444€ é o custo de oportunidade da entrada — um custo real que a maioria das comparações ignora.
O valor de 5%/ano é conservador: o MSCI World retornou em média ~8–10%/ano nas últimas décadas. Usa a taxa que reflecte a tua alternativa real.
Variação de taxas de juro: a TAN inserida é assumida constante. Créditos variáveis (Euribor) podem mudar significativamente ao longo do prazo.
Fiscalidade das mais-valias imobiliárias: a venda do imóvel no final pode implicar tributação sobre as mais-valias (taxa efectiva depende da situação fiscal individual).
Fiscalidade do investimento: os ganhos na carteira estão sujeitos a imposto sobre mais-valias (28% para ETFs). Não está reflectido no cálculo do custo de oportunidade.
Custos imprevistos: reparações maiores (telhado, canalização, estrutura) podem exceder a estimativa de manutenção usada.
A questão "comprar ou arrendar?" é a mais debatida nas finanças pessoais em Portugal — e uma das poucas onde a resposta honesta é "depende". Depende do horizonte temporal, da taxa de juro, da valorização esperada do imóvel, do custo de oportunidade do capital e da inflação das rendas.
O erro mais comum é comparar apenas a prestação vs renda. Uma prestação de 900€/mês vs renda de 1.200€/mês parece óbvia a favor da compra — mas ignora os custos de transacção (5–8% do valor), os custos de manutenção anuais, o custo de oportunidade da entrada e o facto de que a renda paga para um imóvel que valoriza (e essa valorização vai para o senhorio).
Esta calculadora faz a comparação correcta: custo líquido total ao longo de N anos, incluindo todos os factores relevantes dos dois lados da equação.