Tipo de imóvel

Habitação própria e permanente — escalões de IMT mais favoráveis e possibilidade de isenção até 92.407€.

Localização

Os limites de isenção de IMT variam consoante a região.

Preço de aquisição

€

50k€500k€1M€

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Valor Patrimonial Tributário (VPT) — opcional

€

Encontra-se na caderneta predial. Se o VPT for superior ao preço de compra, os impostos incidem sobre o VPT.

⚠ Atenção: O VPT inserido (—) é superior ao preço de compra. IMT e IS serão calculados sobre o VPT, como a lei determina.

Encargos opcionais

Comissão imobiliária

Normalmente paga pelo vendedor. Deixa em 0 se não aplicável. Tipicamente 3–5%.

Vais recorrer a crédito habitação?

Com crédito há custos adicionais: IS sobre o mútuo (0,6%) e avaliação bancária.

🏛 Impostos — valores exactos

IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Exacto —

IS — Imposto de Selo (0,8%) Exacto —

Subtotal — impostos —

📝 Escritura e registo — estimativas

Escritura pública (estimativa notarial) Estimativa —

Registo predial Estimativa —

Subtotal — escritura e registo —

Decomposição dos custos adicionais

IMT

Escritura/Registo

💰 Custo extra total (além do preço) —

🗓 Quando é que pagas cada valor?

Antes da escritura — pagas nas Finanças

IMT—

Total antes—

No acto da escritura — pagas ao notário

IS sobre o imóvel—

Escritura + Registo—

IS sobre o mútuo—

Avaliação bancária—

Total no acto—

📊 O choque de comprar casa

Preço acordado—

Custos extras totais—

% do preço em encargos—

Custo real de aquisição —

💡 O teu perfil financeiro diz que

⚠

IMT e IS são valores exactos calculados pelas tabelas legais de 2026. Escritura, registo e avaliação bancária são estimativas — o valor real varia consoante o notário, o conservador e o banco escolhidos.

⚖ Aviso legal Esta calculadora destina-se exclusivamente a fins informativos e educativos. Os valores são estimativas baseadas nas tabelas fiscais de 2026 e em médias de mercado — não constituem aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. Os encargos reais podem variar em função do VPT do imóvel, isenções fiscais aplicáveis ao teu caso, honorários do notário e do conservador, município e outras condicionantes legais ou contratuais.

Confirma sempre os valores com um notário, advogado ou solicitador antes de assinar qualquer documento.

Ainda não decidiste se compras ou arrendas? Compara as duas opções com os teus números concretos.

Comparar →

ℹ

O IMT é calculado sobre as tabelas de 2026 (Portaria n.º 379-A/2024). A isenção para habitação própria permanente no continente aplica-se até 92.407€. Os impostos incidem sobre o maior valor entre o preço de compra e o VPT.

Resultado em tempo real

Custo extra além do preço

—

Preenche os valores para calcular

% do preço

—

Total real

—

IMT

—

IS imóvel

—

💼 Capital próprio necessário

Antes da escritura (IMT) —

No acto (IS + escritura…) —

Total que sai do teu bolso —

Decomposição

IMT (exacto)—

IS imóvel (exacto)—

Escritura + Registo (estim.)—

Impostos anuais após compra

IMI estimado (0,3%/ano)—

AIMI — só se VPT total > 600k€—

Taxa definida pelo município. Média habitação continente: 0,3–0,45%.

Como funciona

A matemática de comprar casa

Comprar casa em Portugal tem custos obrigatórios que somam tipicamente entre 5% e 8% do preço de venda. Cada valor é verificável — nada está escondido.

IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões

O IMT é progressivo por escalões — cada escalão tem uma taxa e uma parcela a abater, tal como o IRS. A fórmula é:

IMT = Valor × Taxa − Parcela a abater

IMTImposto a pagar, calculado sobre a base de tributação (preço ou VPT)

ValorO maior valor entre o preço de compra e o VPT do imóvel

TaxaTaxa do escalão em que o valor se insere (0% a 8%)

ParcelaValor fixo a subtrair que garante a progressividade do imposto

Tabela 2026 — Habitação própria permanente (Continente):

Valor até	Taxa	Parcela abater
92.407 €	0% (isento)	—
126.403 €	2%	1.848,14 €
172.348 €	5%	5.640,23 €
287.213 €	7%	9.087,19 €
574.323 €	8%	11.959,32 €
1.000.000 €	6% (taxa única)	—
> 1.000.000 €	7,5% (taxa única)	—

Valores do teu cálculo

Base tributação

—

Taxa aplicada

—

IMT apurado

—

Fonte: Portal das Finanças · Legislação: CIMT (Código do IMT) · Tabelas: Portaria n.º 379-A/2024

IS — Imposto de Selo

O Imposto de Selo sobre a transmissão do imóvel é calculado directamente sobre a base de tributação:

IS = Valor × 0,8%

ISImposto de Selo — pago no acto da escritura ao notário

ValorO maior valor entre o preço de compra e o VPT (igual ao IMT)

0,8%Taxa fixa aplicável a todas as aquisições de imóveis (verba 1.1)

Com crédito habitação, acresce o IS sobre o mútuo a 0,6% do valor financiado — este é calculado separadamente sobre o montante emprestado.

Valores do teu cálculo

Base tributação

—

IS imóvel (0,8%)

—

IS mútuo (0,6%)

—

Fonte: CIS — Código do Imposto de Selo · Verba 1.1 e 17.2 da Tabela Geral · Portal das Finanças

VPT — Valor Patrimonial Tributário

O VPT é o valor fiscal do imóvel, determinado pela Autoridade Tributária com base numa fórmula que considera a área, localização, qualidade e vetustez do imóvel:

VPT = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv

VcValor base dos prédios edificados (€/m²)

AÁrea bruta de construção + terreno

CaCoeficiente de afectação (habitação: 1,0)

ClCoeficiente de localização (varia por zona)

CqCoeficiente de qualidade e conforto

CvCoeficiente de vetustez (reduz com a idade)

O IMT e o IS são calculados sobre o maior valor entre o preço de compra e o VPT. Consulta a caderneta predial antes de negociar.

Consulta o VPT: Portal das Finanças → Consultar caderneta predial · Legislação: CIMI — Código do IMI (art. 38.º a 46.º)

Escritura, Registo e Custos de Crédito

Estes custos são Estimativas — variam consoante o notário, o conservador e o banco escolhidos.

Escritura ≈ 750€ + (Valor × 0,15%), máx. 2.500€

Registo predial ≈ 350€ (sem hipoteca) · 500€ (com hipoteca)

IS mútuo = Empréstimo × 0,6% · Avaliação ≈ 350€

Os custos notariais são tabelados pelo Decreto-Lei n.º 322/94 e alterações mas podem variar entre notários. O registo predial é cobrado pela Conservatória do Registo Predial (IRN).

Tabela de emolumentos: IRN — Registo Predial · Simulação notarial: Ordem dos Notários

Os custos de comprar casa que ninguém te conta

Quando concordas no preço de 250.000€, esse não é o valor que vais desembolsar. Em Portugal, a compra de imóveis está sujeita a impostos e despesas obrigatórias que podem somar facilmente 12.000€ a 20.000€ além do preço acordado.

O IMT é o maior encargo, calculado progressivamente com isenção até 92.407€ para habitação própria no continente. O Imposto de Selo (0,8%) e os custos de escritura e registo predial completam o quadro. Um pormenor crítico: o IMT tem de ser pago antes da escritura, nas Finanças — sem ele, a escritura não é lavrada.

Tudo isto, somado à entrada, define o capital próprio mínimo que precisas de ter disponível no dia da escritura. Esta calculadora mostra-te esse número com clareza.

Perguntas frequentes

Qual é a isenção de IMT para habitação própria permanente em 2026?

No Continente, a isenção aplica-se a imóveis com valor de aquisição (ou VPT, se superior) até 92.407€. Nos Açores e Madeira, os limites são 30% superiores. A isenção é total — não pagas IMT nenhum abaixo desse limiar.

O IMT é calculado sobre o preço de compra ou sobre o VPT?

Sobre o maior dos dois valores. Se comprares por 200.000€ mas o VPT for 220.000€, os impostos incidem sobre 220.000€. Verifica o VPT na caderneta predial e introduz-o nesta calculadora para um resultado rigoroso.

Quando é que se paga o IMT?

O IMT é pago antes da escritura, na AT ou no Portal das Finanças. Sem o comprovativo de pagamento, o notário não pode lavrar a escritura. O IS sobre a transmissão é liquidado no próprio acto pelo notário.

Posso pedir ao banco para financiar os custos de transacção?

Não. Os custos de IMT, IS, escritura e registo não são financiados. Precisas de ter disponível, em capital próprio, a entrada mais todos estes encargos — tipicamente 5–8% do valor do imóvel.

A comissão imobiliária é paga pelo comprador ou pelo vendedor?

Em Portugal, é tipicamente paga pelo vendedor. No entanto, influencia o preço final negociado. Em situações de representação exclusiva do comprador por um agente, pode haver comissões a cargo do comprador. Verifica o contrato de mediação.

O que é o AIMI e quando se aplica?

O AIMI é um imposto anual sobre o VPT total dos imóveis de habitação. Para particulares, aplica-se apenas quando o VPT total supera 600.000€ (1.200.000€ para casais). Taxa de 0,7% entre 600k€ e 1M€. Para a maioria das habitações próprias permanentes, não se aplica.