O choque que apanha toda a gente desprevenida
Imagina que encontras a casa ideal a 250.000€. Chegas à escritura e percebes que precisas de ter disponível não 250.000€ — mas perto de 265.000€. Os 15.000€ extra não são erro nem surpresa de última hora: são obrigações legais que existem desde o primeiro dia.
Este choque apanha toda a gente desprevenida porque a informação sobre os custos de transacção raramente aparece em destaque no processo de compra. O agente imobiliário foca-se no preço de venda. O banco foca-se no empréstimo. Ninguém tem incentivo particular para te mostrar o custo total — com uma excepção: tu. (Antes de decidir, vê também comprar vs arrendar.)
Neste exemplo, os encargos de transacção chegam a quase 10.000€ — 4% do preço de compra, em dinheiro que sai do bolso antes ou no dia da escritura, e que o banco não financia. Com crédito habitação, acresce ainda o Imposto de Selo sobre o mútuo e a avaliação bancária.
A regra prática: planeia sempre ter disponível o preço de compra mais 5 a 8% em poupanças para cobrir os encargos de transacção. Em imóveis de valor mais alto, a percentagem tende a ser maior porque o IMT é progressivo. Usa a calculadora de custo total para o teu caso.
IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões
O IMT é o maior custo de transacção na compra de imóveis em Portugal. Funciona de forma progressiva por escalões — semelhante ao IRS — com uma particularidade: ao contrário do IRS, o escalão em que cais aplica-se ao valor total, não apenas à fatia acima do limiar. A parcela a abater é o mecanismo que corrige esta progressividade.
A fórmula é: IMT = Valor × Taxa do escalão − Parcela a abater
| Valor até (€) | Taxa | Parcela a abater | IMT máximo do escalão |
|---|---|---|---|
| 92.407 € | 0% — Isento | — | 0 € |
| 126.403 € | 2% | 1.848,14 € | 677,92 € |
| 172.348 € | 5% | 5.640,23 € | 2.977,17 € |
| 287.213 € | 7% | 9.087,19 € | 10.977,72 € |
| 574.323 € | 8% | 11.959,32 € | 33.986,52 € |
| 1.000.000 € | 6% taxa única | — | 60.000 € |
| Acima de 1M€ | 7,5% taxa única | — | — |
Tabela para habitação própria permanente no Continente. Fonte: Portaria n.º 379-A/2024.
O valor de 250.000€ cai no escalão de 7% (até 287.213€).
IMT = 250.000 × 7% − 9.087,19 = 17.500 − 9.087,19 = 8.412,81 €
Nota: este valor inclui o escalão correcto para habitação própria permanente. Usa a calculadora para o teu caso exacto.
Existem três situações que mudam significativamente o IMT:
Habitação própria permanente
Escalões mais favoráveis. Isenção total até 92.407€ no Continente. Nos Açores e Madeira, os limites são 30% superiores (≈ 120.129€).
Escalões mais baixos · Isenção possívelSegunda habitação ou outros fins
Tabela de escalões diferente, sem isenção, com taxas ligeiramente superiores no primeiro escalão (1% a partir de 1€). Aplica-se a casas de férias, imóveis comprados por empresas, etc.
Sem isenção · Taxas ligeiramente superioresO VPT pode aumentar o IMT
O IMT incide sobre o maior valor entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Se o VPT for superior ao preço negociado, pagas IMT sobre o VPT — mesmo que tenhas pago menos pela casa. Consulta sempre a caderneta predial no Portal das Finanças antes de fechar negócio.
Atenção: VPT pode ser superior ao preço de compraO IMT tem de ser pago antes da escritura. Não é possível lavrar a escritura sem apresentar o comprovativo de pagamento do IMT, emitido pela Autoridade Tributária. O pagamento pode ser feito no Portal das Finanças ou em qualquer serviço de finanças.
Imposto de Selo — o custo que ninguém menciona
O Imposto de Selo sobre a transmissão de imóveis é uma taxa fixa de 0,8% sobre o valor de transmissão — novamente, o maior valor entre o preço de compra e o VPT. Não tem escalões, não tem isenções para habitação própria permanente, e não é negociável.
O IS sobre a transmissão é pago no próprio acto da escritura, liquidado pelo notário que entrega o valor ao Estado. Não precisas de o pagar antecipadamente — ao contrário do IMT.
A base legal é a verba 1.1 da Tabela Geral do Código do Imposto de Selo (CIS). Aplica-se a todas as transmissões onerosas de imóveis, independentemente do uso.
Escritura pública e registo predial
A compra e venda de um imóvel em Portugal tem de ser formalizada através de escritura pública lavrada por notário, ou por documento particular autenticado por advogado ou solicitador. Após a escritura, é obrigatório proceder ao registo na Conservatória do Registo Predial.
Escritura pública
Os emolumentos notariais variam consoante o valor do acto e o notário escolhido. Como referência, uma escritura de compra e venda de imóvel habitacional custa tipicamente entre 500€ e 1.200€ para imóveis até 400.000€. Podes pedir orçamento a vários notários antes de escolher.
A Ordem dos Notários disponibiliza um simulador de emolumentos no seu site.
Estimativa — varia por notárioRegisto predial
O registo na Conservatória do Registo Predial é obrigatório e tem custo tabelado pelo IRN — Instituto dos Registos e do Notariado. Para uma simples transmissão de propriedade, o custo ronda os 250€ a 350€. Com hipoteca associada, acresce o registo da hipoteca, que sobe para cerca de 500€ no total.
Valor tabelado pelo IRNEm Portugal existe a possibilidade de realizar a escritura através do serviço Casa Pronta nas Conservatórias do Registo Predial, que inclui simultaneamente a escritura, o registo e o pagamento de impostos. Pode ser mais conveniente e, por vezes, mais económico. Informa-te em qualquer conservatória ou em irn.mj.pt.
Custos associados ao crédito habitação
Se recorreres a crédito habitação, existem dois custos adicionais que entram na conta final:
O IS sobre o mútuo (verba 17.2 da Tabela Geral do CIS) aplica-se ao montante total do crédito. Para um empréstimo de 200.000€, representa 1.200€ — um custo significativo que raramente é mencionado no início do processo de compra.
A avaliação bancária é obrigatória antes da aprovação do crédito e é paga pelo cliente. O banco contrata um perito avaliador certificado para determinar o valor do imóvel para efeitos de garantia. Este valor pode ser inferior ao preço de compra, o que pode afectar o montante aprovado pelo banco.
Se o banco avaliar o imóvel abaixo do preço de compra, o financiamento é calculado sobre o valor da avaliação — não sobre o preço acordado. Exemplo: comprares por 250.000€ mas o banco avaliar em 230.000€ a 90% de LTV financia 207.000€ e não os 225.000€ que esperavas.
Quando é que pagas cada valor?
Uma das surpresas mais comuns no processo de compra é descobrir que certos impostos têm de ser pagos antes da escritura. O calendário exacto é este:
Antes da escritura — pagas nas Finanças
O IMT tem de ser liquidado antes de lavrar a escritura. Faz-se online no Portal das Finanças ou num serviço de finanças. Recebes um documento de pagamento que tens de apresentar ao notário.
No acto da escritura — pagas ao notário
O restante é liquidado no próprio dia da escritura. O notário recebe o pagamento do IS e trata da sua entrega ao Estado. Os emolumentos da escritura e do registo também são pagos neste momento.
A avaliação bancária é paga ao banco antes da aprovação do crédito, por vezes semanas antes da escritura. É um custo antecipado que não é reembolsado mesmo que o crédito não seja aprovado ou desistas da compra.
Quanto capital próprio precisas de ter disponível?
O banco não financia os custos de transacção. Precisas de ter disponível, em dinheiro próprio: a entrada (a diferença entre o preço e o empréstimo) mais todos os impostos, escritura e registo.
Neste exemplo, para comprar uma casa de 250.000€ com 80% de financiamento, precisas de ter disponíveis cerca de 63.400€ em capital próprio — não 50.000€. A diferença de 13.400€ são os custos de transacção que ninguém financia.
Para jovens até 35 anos: desde 2024, o Estado garantiu a possibilidade de os bancos financiarem até 100% do valor de avaliação em habitação própria permanente para este grupo etário. Mas mesmo com 100% de financiamento, os custos de transacção (IMT, IS, escritura, registo) continuam a ser teus — não são financiados.
Depois da escritura — IMI e AIMI
Comprada a casa, os encargos fiscais não terminam. Passas a pagar anualmente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), calculado pelo município onde se situa o imóvel.
IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis
Taxa anual aplicada sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. Os municípios fixam a taxa dentro dos limites legais:
Prédios urbanos (habitação): 0,3% a 0,45% do VPT. Lisboa e Porto tendem a aplicar 0,3%; municípios menores podem aplicar até 0,45%. Para um imóvel com VPT de 200.000€ a 0,3%, o IMI anual é 600€.
Base legal: Código do IMI (CIMI). Os valores do IMI são comunicados pela AT e pagados em Abril e Novembro (se superiores a 500€).
Anual · Depende do município e do VPTAIMI — Adicional ao IMI
Aplica-se apenas a contribuintes cujo VPT total de imóveis de habitação supere determinados limites. Para a maioria das habitações próprias permanentes, não se aplica.
Limites de 2026: singulares com VPT total acima de 600.000€ (taxa: 0,7%); casais acima de 1.200.000€. Acima de 1M€, taxa de 1%; acima de 2M€, taxa de 1,5%.
Só para patrimónios imobiliários elevadosComprar casa em Portugal — o custo real é sempre maior
Comprar casa é provavelmente a maior decisão financeira da vida de uma pessoa. E é uma decisão que se toma, frequentemente, com informação incompleta sobre os custos reais — porque o mercado não tem incentivo para a dar.
A boa notícia é que todos os custos são conhecidos antecipadamente, calculáveis com exactidão (IMT e IS) ou estimáveis com razoável precisão (escritura, registo). Não há surpresas — há apenas falta de informação.
- Descobre o VPT do imóvel antes de fechar negócio — pode aumentar o IMT e o IS
- Planeia ter disponível a entrada mais 5 a 8% do preço em capital próprio para encargos
- O IMT tem de ser pago antes da escritura — garante que tens o dinheiro disponível a tempo
- Pede orçamento a mais do que um notário — os emolumentos podem variar
- Com crédito: adiciona IS sobre o mútuo (0,6%) e avaliação bancária (~350€) à conta
- Verifica se cumprires os requisitos de isenção de IMT (habitação própria permanente até 92.407€)
- Depois da compra: planeia o IMI anual no teu orçamento doméstico
Para qualquer imóvel que estejas a considerar, usa a calculadora com o preço real e o VPT do imóvel (se disponível). O resultado mostra-te o custo total exacto — e o capital próprio que precisas de ter disponível no dia da escritura. Só depois compras.