A amortização antecipada pode estar sujeita a comissões bancárias (máx. 0,5% taxa variável / 2% taxa fixa) acrescidas de Imposto de Selo de 4% sobre a comissão. Esta calculadora aplica automaticamente estes encargos. Confirma sempre junto do teu banco.
Todas as fórmulas são as mesmas que os bancos usam. Nada está escondido — podes verificar cada valor ao detalhe.
A fórmula oficial de amortização pelo método francês, usada por todos os bancos portugueses:
A poupança real não é o valor amortizado — é a diferença entre os juros totais que pagarias sem amortização e os que vais pagar depois:
Reduzir o prazo maximiza esta poupança porque elimina meses inteiros de juros sobre o capital.
Os valores abaixo atualizam automaticamente à medida que alteras os campos.
Converte a poupança em juros num número concreto de meses de trabalho. A fórmula é simples:
Exemplo: €20.000 poupados em juros ÷ €1.500 de salário = 13 meses que não precisas de trabalhar para cobrir esses juros.
Amortizar antecipadamente o crédito habitação é uma das decisões financeiras com maior impacto na vida de um português. Ao devolveres capital ao banco antes do prazo previsto, reduzes o montante sobre o qual incidem os juros — e como os juros são calculados mensalmente sobre o capital em dívida, cada euro amortizado trabalha a teu favor em todos os meses seguintes.
A escolha entre reduzir o prazo ou reduzir a prestação tem impactos muito diferentes. Reduzir o prazo elimina meses inteiros de juros e maximiza a poupança total — é a estratégia mais eficiente. Reduzir a prestação liberta margem financeira mensal, o que pode ser útil se o orçamento estiver pressionado, mas resulta numa poupança total de juros inferior.
Antes de amortizares, porém, vale uma pergunta: tens dívida mais cara do que a do crédito habitação? Cartões e crédito ao consumo, com TAEG de dois dígitos, custam muito mais do que a tua taxa de habitação — e são, por isso, o primeiro fogo a apagar. Vê o caminho mais curto para fora na calculadora bola de neve vs avalanche antes de canalizares dinheiro para a casa.
Em Portugal, a lei impõe comissões de amortização máximas de 0,5% para contratos a taxa variável e 2% para taxa fixa, sobre as quais acresce Imposto de Selo de 4% sobre o valor da comissão. Por exemplo, numa amortização de €10.000 a taxa variável: comissão = €50, Imposto de Selo = €2, encargo total = €52. Na grande maioria dos casos, a poupança em juros supera largamente este custo — esta calculadora inclui automaticamente estes encargos para que vejas sempre o impacto real e líquido. Lê o guia completo sobre Amortização de Crédito Habitação →