O que é o IMT
IMT significa Imposto Municipal sobre Transmissões onerosas de imóveis. É o imposto que o comprador paga ao Estado sempre que adquire um imóvel em Portugal.
É um dos maiores custos de transacção na compra de casa — e um dos mais frequentemente subestimados. Num imóvel de 250.000€, o IMT pode facilmente superar os 5.000€. Quem compra habitação secundária paga ainda mais.
O IMT é pago pelo comprador antes da escritura. O vendedor não paga IMT — paga eventual mais-valia, que é um imposto diferente.
IMT vs IMI: são dois impostos distintos. O IMT é pago uma única vez, na compra. O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é pago todos os anos pelo proprietário. Não confundir.
Como se calcula o IMT
O IMT é calculado com base no maior valor entre o preço de compra e o VPT (Valor Patrimonial Tributário) do imóvel — o valor determinado pelas Finanças para efeitos fiscais.
Aplica-se a taxa do escalão correspondente ao valor tributável e subtrai-se a parcela a abater. A fórmula é:
IMT = (Valor tributável × Taxa do escalão) − Parcela a abater
O valor tributável é o maior entre o preço de compra e o VPT. A parcela a abater é um valor fixo que evita descontinuidades entre escalões — está definida na tabela oficial para cada escalão.
Atenção ao VPT: se o VPT do imóvel for superior ao preço que acordaste com o vendedor, o IMT é calculado sobre o VPT — não sobre o preço de compra. Verifica sempre o VPT na caderneta predial antes de fechar negócio.
Tabela de taxas e escalões — 2026
As tabelas de IMT são actualizadas anualmente. Em 2026, para habitação própria permanente em Portugal continental:
| Valor tributável | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 92.407 € | 0% | 0 € |
| 92.407 € a 126.403 € | 2% | 1.848,14 € |
| 126.403 € a 172.348 € | 5% | 5.640,23 € |
| 172.348 € a 287.213 € | 7% | 9.087,19 € |
| 287.213 € a 574.323 € | 8% | 11.959,32 € |
| 574.323 € a 1.000.000 € | 6% | — |
| Acima de 1.000.000 € | 7,5% | — |
Para habitação secundária ou outros fins as taxas são mais elevadas — o escalão zero não existe e a taxa mínima começa em 1%.
Para imóveis rústicos, a taxa é de 5% sobre o valor total.
Exemplo: casa de habitação própria permanente por 200.000€. Taxa do escalão: 7%. Parcela a abater: 9.087,19€. IMT = (200.000 × 7%) − 9.087,19 = 14.000 − 9.087,19 = 4.912,81€.
Quando estás isento de IMT
Desde 2024, jovens até 35 anos que comprem habitação própria permanente até 316.772€ estão isentos de IMT.
Condições: nunca ter sido proprietário de imóvel habitacional em Portugal; o imóvel destinar-se exclusivamente a habitação própria e permanente; idade até 35 anos à data da escritura.
Para imóveis acima deste valor, a isenção não é parcial — o IMT aplica-se sobre o valor total segundo as tabelas normais.
Imóveis em zonas de reabilitação urbana: podem beneficiar de isenção ou redução de IMT quando destinados a habitação própria permanente após reabilitação.
Aquisição por herança: a transmissão por herança não é uma transmissão onerosa — não há lugar ao pagamento de IMT. Pode haver Imposto do Selo sobre as heranças, mas é calculado de forma diferente.
Permuta de imóveis: em caso de permuta, o IMT incide apenas sobre a diferença de valores entre os dois imóveis, se existir.
Quando e como se paga o IMT
O IMT tem de ser pago antes da escritura. Sem o comprovativo de pagamento, o notário não pode celebrar o acto.
1. Acede ao Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt) ou vai a um Serviço de Finanças presencialmente.
2. Preenche a declaração Modelo 1 do IMT com os dados do imóvel e da transacção.
3. O sistema calcula automaticamente o IMT a pagar e gera a guia de pagamento.
4. Pagas a guia — MB, transferência ou presencialmente.
5. Levas o comprovativo para a escritura.
Habitualmente é o advogado ou solicitador que trata do IMT em nome do comprador. Confirma sempre com o teu profissional quem se encarrega deste passo — e verifica o valor calculado antes de pagar.
IMT vs outros custos de comprar casa
O IMT é apenas um dos vários custos de transacção na compra de casa. Para não teres surpresas, é importante conhecer o quadro completo:
| Custo | Quem paga | Valor típico |
|---|---|---|
| IMT | Comprador | 0% a 8% do valor |
| Imposto do Selo (aquisição) | Comprador | 0,8% do valor |
| Imposto do Selo (crédito) | Comprador | 0,6% do crédito |
| Escritura e registo | Comprador | 700 € a 1.500 € |
| Comissão de mediação | Vendedor (normalmente) | 3% a 5% + IVA |
| Avaliação bancária | Comprador | 200 € a 400 € |
Num imóvel de 250.000€ com crédito de 200.000€, os custos de transacção do lado do comprador (IMT + IS + escritura + avaliação) podem facilmente chegar aos 8.000€ a 10.000€ — acima do habitual.